Onko inflaatio kiinteistösijoittajan paras ystävä?

Kuluneen sanonnan mukaan inflaatio on kiinteistösijoittajan paras ystävä. Saattaa olla tai sitten ei: tämä riippuu, mistä näkökulmasta asiaa katsoo. Sanonnan taustalla on se, että Suomessa vuokran määrä vuokrasopimuksissa on lähes poikkeuksetta sidottu elinkustannusindeksin muutokseen eli vuokratuotot kasvavat täysimääräisesti inflaation verran. Monilla on muistissa, että indeksiehdon käyttöä sopimuksissa rajoitettiin lailla vuoteen 2012 saakka, mutta nykyään tässäkin asiassa vallitsee sopimusvapaus.

Vuokria toki voidaan korottaa, mutta nouseeko vuokralaisten vuokranmaksukyky tai -halu? Asuntojen vuokria ei oikein ole päässyt korottamaan, kun etenkin pääkaupunkiseudun vuokramarkkinoilla on yllin kyllin tarjolla vaihtoehtoja, jos nykyisen asunnon vuokrataso käy asukkaalle kestämättömäksi. Hyvästä vuokralaisesta kannattaa pitää kiinni, jotta välttyy tyhjiltä kuukausilta, välityspalkkioilta ja remonttikuluilta.

Toimitilakiinteistöissä tilanne on hieman monimutkaisempi. Monen liiketoiminnan kulurasite kasvaa muistakin syistä kuin vuokran noustessa. Toisaalta tilasta toiseen siirtyminen ei pelkän indeksikorotuksen takia ole järkevää, joten vuokrankorotuksia voidaan tehdä lähes poikkeuksetta. Samalla kuitenkin kiinteistöjen ylläpidon kustannukset nousevat jopa elinkustannuksia nopeammin, mikä osaltaan rajoittaa kiinteistösijoittajien nettotuottojen kasvua. Energiakustannusten, etenkin polttonesteiden, hinnannousu tulee läpi monessa ylläpidon kustannuslajissa, joten lyhyellä aikavälillä ylläpitokulujen kehitys jatkunee nousujohteisena.

Sijoituskiinteistöjen arvo määritellään yleensä kassavirtoja diskonttaamalla. Inflaatio nostaa odotettua tulevaa kassavirtaa. Samalla diskonttokorko määritellään riskittömän koron, riskipreemion ja inflaation summana. Toistaiseksi suomalaisiin kiinteistöihin sijoittavat ajattelevat, että diskonttokorossa ei ole tapahtunut merkittävää muutosta, eli vallitsevat inflaatio- ja korkonäkymät eivät ole vaikuttaneet kiinteistöjen arvoihin. Moni on kyllä odottavalla kannalla.

Rakennuskustannusten nousu on ollut huimaa. Toisaalta rakennusten jälleenhankinta-arvot ovat kasvussa, mutta toisaalta monta hanketta jää kustannustason takia käynnistämättä. Materiaalipulasta ei kai kukaan ole kuullut puhuttavan vuosikymmeniin.

Inflaatio parantaa vuokratuottoja, mutta vain toimitilakiinteistöissä. Asunnoissa joudutaan pääosin tyytymään pienempiin vuokrien korotuksiin. Samalla ylläpitokustannukset nousevat energiavetoisesti ja rakennuskustannusten kasvu uhkaa siirtää muutoin perusteltujen hankkeiden käynnistämistä. Kuten taloudessa yleensäkin, toimintaympäristö olisi monella tavoin parempi, kun ystävämme inflaatio pysyisi hieman matalammalla tasolla.

Jaakko Ristola, johtaja, kiinteistövarainhoito, Elite Alfred Berg

www.eabgroup.fi